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李灵修

股神巴菲特押注美国楼市回暖。巴郡近日向美国证券交易委员会（SEC）提交的文件显示，上季度新进买入的三只美国地产股，包括霍顿房屋（D.R．Horton）600万股、莱纳房屋（Lennar）15.3万股，以及NVR公司1.1万股。三只股票的持仓总额达到8.14亿美元，其中前两者属于全国四大顶级房地产巨头。

尽管联储加息使得抵押贷款利率维持高位，但二手房业主惜售使得市场挂牌数量紧缺，潜在买家转向一手市场促使新盘销量增长，这也造成了地产股表现不俗。今年标普房屋建筑商精选行业股票指数涨超30%，而霍顿房屋股价更是连续四个季度录得升幅，年内累计上涨38.54%。

虽然地产股在巴郡的整体仓位中比例较低，但巴菲特此举还是向外界释放出强烈信号。市场普遍预期美联储加息周期即将结束，迭加居民消费与企业投资数据亮眼，以及美国住宅市场的长期供给短缺，使得住宅市场在高息环境下仍然火热，并带动建筑许可、房屋开工和住宅销售全线反弹。

但我们需要明白的是，美国业主换楼申请的抵押贷款大多采用固定利率，当市场利率处于快速上升阶段，导致换楼业主的付息压力剧增。由于现房挂牌和销售意愿都不足，反映在交易层面，就是新盘价格上升但楼市整体交投还是偏弱。这也意味着，美国楼市复苏迹象并不是强劲需求推动的，而更有可能是供给侧的结构性约束造成的。

可以预计，在通胀形势完全缓解、经济动能全面减弱、政府财政恢复元气之前，美国长期利率下降的空间并不大，房贷利率也将长期维持在高位。尽管美国家庭的资产负债表十分健康，但如果美联储降息时点超出疫情时，高息环境长期持续下去，那么居民购房意愿势必遭到抑制。

而中长期而言，随着竣工房库存量上升，当前楼市供给紧缺的情况将有所缓解，并对新房价格造成下行压力，进而一定程度上抑制居民购房需求。

那么，巴菲特是否做出了一次错误的投资决策呢？只能说这与其长久以来持仓风格有关，即偏好现金流充裕、稳健增长的企业。目前来看，由于美国家庭财务状况良好、劳动力市场短期存在韧性、住房抵押借款人信用资质较好，因而未来美国住宅抵押贷款发生大规模违约潮风险很低。地产股的“安全边际”成为巴菲特买入的重要理据。

原标题：财经分析/股神为何青睐美国地产股？

来源：大公报

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